Menos ligada à posse de bens e mais afeita à cultura do compartilhamento, as gerações Y (nascidos 1982 e 1994) e Z (a partir de 1995) têm ajudado a impulsionar um mercado que até pouco tempo era inexistente no Brasil: o multifamily - prédios habitacionais em que todos os moradores são apenas locatários. Em muitos casos, as unidades - com tamanho entre 30 m² e 140 m² - já vêm mobiliadas e com uma série de serviços para dar mais comodidade ao morador. Como dizem os empreendedores, o objetivo é oferecer uma “experiência” ao inquilino. Os prédios contam com lavanderia, internet, coworking, aluguel de veículos e bicicletas, arrumadeira e academia, entre outros serviços. Normalmente, são construídos em áreas bem localizadas, perto de estações de metrô e de comércio farto, onde o preço do imóvel para compra está em patamar bastante elevado. Mas um dos maiores atrativos é que as administradoras não exigem fiador para fechar o contrato, burocracia que sempre deu dor de cabeça para quem quer alugar um imóvel. A expectativa em torno desse mercado - que nos Estados Unidos representa 80% do segmento de aluguel e na Europa já está consolidado - também está ligada às condições macroeconômicas do País.

APERTO MONETÁRIO

A taxa básica de juros, hoje em 12,75% ao ano, tende a comprimir a renda do consumidor e tornar a aquisição do imóvel mais cara. Além disso, os níveis de preços de casas e residências em grandes centros, como São Paulo e Rio de Janeiro, têm deixado o sonho da casa própria cada vez mais distante do bolso do brasileiro. É a conjunção desses fatores que tem motivado construtoras e incorporadoras a apostar nesse nicho de mercado, que está apenas começando no Brasil. A Luggo, empresa da MRV criada para desenvolver e gerir esses prédios novos, já lançou 592 unidades para locação, sendo que 588 estão ocupadas. A empresa fechou uma parceria com a canadense Brookfield para construir 5.040 unidades no Brasil até 2025. A empresa vai construir os prédios, vender para a multinacional e depois fazer a gestão dos ativos, diz o chefe da área comercial e operações da Luggo, Rodrigo Lutfy. Ele conta que a decisão de apostar nesse mercado no Brasil surgiu depois que o grupo comprou uma empresa nos Estados Unidos e viu o potencial do negócio. “Aqui há muito espaço para crescer E, com a Selic no atual patamar, fica mais interessante”, diz ele, que aposta num público mais em início de carreira profissional. O jovem de hoje, diz ele, está postergando a compra do imóvel. Prefere a liberdade de poder escolher onde morar e por quanto tempo. Na Luggo, os aluguéis são a partir de R$ 2,2 mil, com condomínio e IPTU incluídos.

GESTÃO PROFISSIONAL

Atualmente, cerca de 30% da população vive de aluguel, sendo que 95% dos negócios são com pessoas físicas - o que configura um mercado amador. No mundo todo, as construtoras viram que esse é um ativo com pouca volatilidade e decidiram profissionalizar a gestão das locações, diz o presidente da Vitacon, Ariel Frankel. Segundo ele, tem gente que não quer comprar ou que não consegue comprar, mas quer morar perto do centro financeiro. “Fazemos studios de 1 ou 2 dormitórios, de 20 m² a 90 m²”, diz o executivo. As unidades são decoradas e oferecem uma série de serviços para que o inquilino não se incomode com nada. A empresa tem cinco edifícios em São Paulo e mais dois projetos em aprovação. O foco são regiões como Paulista, Faria Lima, Perdizes e Chucri Zaidan. O sócio do escritório NFA Advogados, Ricardo Negrão, espe cializado em mercado imobiliário, conta que a maior parte dos projetos que tem acompanhado está sendo erguida em bairros nobres e é destinada a um público de uma classe média alta. “Os preços de imóveis nessas áreas estão numa crescente, o que dificulta a compra pelo consumidor. Mas muitos têm o desejo de morar nessas regiões. Então a solução é alugar.” No Rio de Janeiro, por exemplo, bairros como Leblon e Ipanema vivem esse fenômeno de ter preços tão altos que as pessoas não conseguem comprar, diz Negrão. Fora do País, Canadá e Hong Kong também vivem essa realidade. “Pode ser que ao longo do tempo, outras regiões entrem nessa lista.”

BUSCA DE TERRENOS

Por isso, as construtoras e incorporadoras estão se aproveitando para comprar áreas nesses bairros, mesmo que pequenas. A Vila 11, do fundo Evergreen, comprou 16 terrenos para a construção de prédios destinados ao aluguel. Em 2017, o fundo decidiu investir R$ 1,5 bilhão nesses empreendimentos no Brasil. Em 2019 ficou pronto o primeiro prédio, com 100 unidades, na Vila Madalena. Há um mês, a empresa inaugurou o segundo prédio, agora na Bela Vista, com 142 unidades. Até o fim do ano, serão mais quatro entregas. No total, a empresa terá 600 unidades prontas. “Tivemos um aporte de mais US$ 50 milhões para iniciar a construção dos demais dez empreendimentos nos Jardins e no Itaim, previstos para o ano que vem”, diz Ricardo Laham, presidente da Vila 11.

Minha Casa Verde e Amarela derruba vendas

A participação do Casa Verde e Amarela (CVA) teve uma queda relevante no mercado imobiliário, de acordo com pesquisa da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) divulgada nesta segunda-feira (23). Os lançamentos do programa habitacional responderam por apenas 42% dos lançamentos totais de imóveis no Brasil no primeiro trimestre de 2022. Esse patamar era de 56% no mesmo período de 2021. As empresas lançaram 22.334 unidades no começo deste ano dentro do Casa Verde e Amarela, que oferece subsídios para famílias de baixa renda taxas de juros mais baixas para o financiamento. Também foram lançadas outras 30.738 unidades fora do programa habitacional, dentro dos segmentos de médio e alto padrão - que têm financiamentos a taxas regulares de mercado. Consequentemente, estes segmentos aumentaram sua participação no mercado como um todo. Em entrevista coletiva à imprensa, a CBIC apontou que os números do Casa Verde e Amarela foram afetados por três fatores: aumento dos preços e dos custos dos materiais de construção; queda do poder aquisitivo das famílias e falta de confiança dos empresários para novos lançamentos nesse contexto mais apertado “A redução no Casa Verde e Amarela é insatisfatória para o mercado imobiliário do País como um todo”, destacou o presidente da Comissão Imobiliária da CBIC, Celso Petrucci. “Nossa percepção é que os lançamentos do CVA estão reduzidos, principalmente por falta de confiança de empreendedores nesse segmento”, emendou. O sócio da consultoria Brain Inteligência Estratégica, Fábio Tadeu Araújo, classificou como uma surpresa positiva o bom desempenho dos lançamentos e das vendas nos segmentos fora do programa habitacional. Ele lembrou que era esperado algum recuo nos mercados de médio e alto padrão, pois eles foram afetados pelo aumento nas taxas de juros. Mesmo assim, foram responsáveis por sustentar boa parte do mercado.